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LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel : exemple de calcul

Exemple de calcul pour un investissement immobilier en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) avec un appartement T2 acheté à 249 900 € et loué meublé 850 € par mois charges comprises.

Avertissement : ce calcul est donné uniquement à titre d’exemple et ne peut servir de base pour votre investissement. Veuillez vous rapprocher d’un conseiller immobilier ou d’un gestionnaire de patrimoine pour avoir un calcul précis en rapport avec la valeur de votre bien immobilier et le marché locatif lié à sa localisation.

1. Prix d'achat et financement

  • Prix d’achat de l’appartement : 249 900 €
  • Apport personnel : 10 % (par exemple 24 990 €)
  • Emprunt immobilier : 224 910 € sur 20 ans à un taux de 3 % (pour simplifier l’exemple)

2. Revenus locatifs annuels

  • Loyer mensuel : 850 € (dont 50 € de charges récupérables)
  • Loyer annuel brut : 850 € x 12 = 10 200 €

3. Charges et amortissements

  • Pour le régime LMNP au régime réel, vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles, et déduire certaines charges. 
  •  
  • Voici un détail des principaux éléments :

1. Amortissement :
  • 2. Charges déductibles :

4. Calcul du résultat fiscal

Le régime réel permet de déduire les charges et les amortissements des revenus locatifs.

– Revenus locatifs annuels : 10 200 €

– Charges déductibles :

— Intérêts d’emprunt : 6 747 €
— Charges de copropriété : 1 200 €
— Assurance : 300 €
— Taxe foncière : 1 200 €

Total des charges : 9 447 €

– Amortissement :

— Immobilier : 8 497 €
— Meubles : 1 000 €

Total des amortissements : 9 497 €

 

Résultat fiscal :

Revenus locatifs : 10 200 €
Charges (9 447 €) + amortissements (9 497 €) = 18 944 €

Le résultat fiscal est négatif : -8 744 €. En LMNP au régime réel, ce déficit n’est pas imposé. Cela permet donc de neutraliser la fiscalité sur vos revenus locatifs et de reporter le déficit sur les années suivantes.

5. Avantages fiscaux

Grâce à ce mécanisme d’amortissement et de déduction des charges, vous ne paierez aucun impôt sur vos revenus locatifs tant que l’amortissement et les charges couvriront vos loyers. De plus, les déficits non utilisés peuvent être reportés sur les revenus locatifs futurs.

L’investissement en LMNP est avantageux pour réduire la fiscalité sur vos revenus locatifs grâce à l’amortissement du bien et des meubles, et une bonne alternative à l’arrêt du dispositif Pinel. Dans cet exemple, non seulement vous ne payez pas d’impôts sur les loyers perçus, mais vous avez également la possibilité de créer des déficits reportables pour les années futures.

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